Splits je een woning in twee zelfstandige appartementen, dan kun je het EPC van de oorspronkelijke woning niet zomaar voor beide nieuwe woningen gebruiken. De wetgeving epc vereist bij verkoop of verhuur in principe een passend certificaat per zelfstandige wooneenheid. Daarnaast kunnen een omgevingsvergunning, EPB-verplichtingen en een EPC voor de gemeenschappelijke delen nodig zijn.
Een woningsplitsing maakt dus niet automatisch meteen twee nieuwe EPC’s verplicht, maar verandert wel welke woning elk certificaat moet beschrijven. Hieronder lees je hoe je die verplichtingen uit elkaar houdt. Dit artikel gaat over Vlaanderen; in Brussel en Wallonië gelden andere regels.
Welke wettelijke regels spelen bij een woningsplitsing?
Een woningsplitsing valt niet onder één afzonderlijke EPC-regel. Je moet verschillende regelgevingen naast elkaar toepassen.
Het Energiedecreet van 8 mei 2009 en het Energiebesluit van 19 november 2010 vormen de Vlaamse wettelijke basis voor onder meer energieprestatiecertificaten en EPB. De regels over het wijzigen van het aantal woongelegenheden volgen uit de ruimtelijkeordeningswetgeving, waaronder de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
| Onderwerp | Wat moet je controleren? | Wie kan dit beoordelen? |
|---|---|---|
| Omgevingsvergunning | Mag de woning worden opgesplitst in het geplande aantal woningen? | Gemeentelijke dienst omgeving en eventueel je architect |
| EPC | Welke zelfstandige eenheden ontstaan en wanneer is een certificaat nodig? | Erkende energiedeskundige type A |
| EPB | Welke energieprestatie-eisen gelden voor de vergunde werken? | Architect en EPB-verslaggever |
| Gemeenschappelijke delen | Ontstaat een appartementsgebouw waarvoor een afzonderlijk EPC verplicht is? | Energiedeskundige en eigenaar of vereniging van mede-eigenaars |
Het wijzigen van het aantal woongelegenheden is in Vlaanderen in beginsel vergunningsplichtig, ook wanneer je weinig of geen bouwwerken uitvoert. Bijzondere situaties, zoals bepaalde vormen van zorgwonen, kunnen een andere procedure volgen. Vraag daarom eerst bij de gemeente na wat voor jouw pand geldt.
Wanneer vraagt de wetgeving epc een attest per woning?
De doorslaggevende vraag is niet hoeveel huisnummers of eigenaars er zijn, maar hoeveel zelfstandige residentiële eenheden het gebouw werkelijk bevat. Daarna kijk je of voor die eenheden een gebeurtenis plaatsvindt waarvoor een EPC verplicht is, zoals verkoop of verhuur.
Een zelfstandige woning is meer dan een kamer
Bij een echte woningsplitsing ontstaan woningen die zelfstandig gebruikt kunnen worden. Denk aan twee appartementen met elk een eigen keuken, sanitaire voorzieningen en een toegang via de straat of een gemeenschappelijke traphal.
Een gedeelde voordeur betekent dus niet automatisch dat het gebouw één woning blijft. Omgekeerd maken twee brievenbussen, aparte elektriciteitsmeters of verschillende gebruikers op zichzelf nog geen twee zelfstandige wooneenheden.
Kamerverhuur met gedeelde voorzieningen kan anders worden beoordeeld dan de verhuur van zelfstandige studio’s. Laat de afbakening daarom bepalen door een energiedeskundige, zeker als bewoners een keuken of badkamer delen.
Voor de toepassing van de EPC-wetgeving zijn de concrete indeling en het gebruik van het gebouw belangrijk. Een kadastrale opsplitsing of een basisakte vervangt die beoordeling niet. Ook een stedenbouwkundige vergunning en een EPC beantwoorden verschillende vragen: het ene gaat over het toegelaten gebruik, het andere over de energieprestatie.
Verkoop en verhuur zijn belangrijke aanleidingen
Wil je de twee nieuwe, bestaande appartementen afzonderlijk verkopen of verhuren, dan heeft elk appartement in principe een eigen geldig EPC nodig. Dat moet beschikbaar zijn voordat je de betreffende woning te koop of te huur aanbiedt.
De eigenaar of verhuurder moet dus niet wachten op de ondertekening van een overeenkomst. Ook in de publiciteit moeten de verplichte EPC-gegevens correct worden opgenomen.
Splits je uitsluitend voor eigen gebruik en bied je de nieuwe woningen niet te koop of te huur aan, dan ontstaat door die splitsing alleen niet automatisch een verplichting om voor iedere woning een verkoop- of verhuur-EPC te laten opmaken. EPB-verplichtingen of de verplichting voor gemeenschappelijke delen kunnen wel spelen.
De Vlaamse informatie over het EPC voor een residentiële eenheid beschrijft de algemene verplichtingen en uitzonderingen. Voor andere overdrachten dan een gewone verkoop moet je de toepasselijke voorwaarden afzonderlijk laten controleren.
Wat gebeurt er met het EPC van de oorspronkelijke woning?
Een EPC beschrijft een welbepaalde eenheid, met een eigen oppervlakte, gebouwschil en technische installaties. Wanneer je één woning opsplitst, veranderen die grenzen. Het oorspronkelijke certificaat kan daarom niet dienen als afzonderlijk EPC voor elk nieuw appartement.
De gebruikelijke geldigheidsduur van tien jaar maakt een EPC niet bruikbaar voor een andere eenheid dan waarvoor het werd opgesteld. Een attest dat nog enkele jaren geldig leek, lost het probleem van gewijzigde eenheidsgrenzen dus niet op.
Binnen de wetgeving epc moet het certificaat aansluiten bij de woning die je daadwerkelijk verkoopt of verhuurt. Laat de energiedeskundige daarom beoordelen welke certificaten na de splitsing moeten worden opgemaakt.
Ook de energiescore kun je niet eenvoudig verdelen. Twee appartementen krijgen niet automatisch hetzelfde label als de oorspronkelijke woning. Een dakappartement heeft bijvoorbeeld andere verliesoppervlakken dan een appartement tussen verwarmde verdiepingen. De installaties en de begrenzing van de eenheid beïnvloeden eveneens de berekening.
Voor de bredere verplichtingen rond geldigheid en overdracht kun je onze uitleg over de Vlaamse EPC-regels raadplegen.
Is ook een EPC voor de gemeenschappelijke delen nodig?
Wanneer door de splitsing een appartementsgebouw met minstens twee residentiële eenheden ontstaat, moet je ook de verplichting voor een EPC gemeenschappelijke delen onderzoeken. Voor bestaande appartementsgebouwen geldt die verplichting in beginsel onafhankelijk van een verkoop of verhuur.
Dat certificaat beschrijft onder meer gemeenschappelijke constructiedelen en collectieve installaties. Denk aan het dak, gevels en een gezamenlijke verwarmingsinstallatie. Het is geen vervanging voor de individuele EPC’s van de appartementen.
Een gemeenschappelijke traphal is niet het enige criterium. Ook een klein gebouw met twee appartementen kan onder deze verplichting vallen. Omgekeerd moet bij een opsplitsing in afzonderlijke woningen worden bekeken of daadwerkelijk een appartementsgebouw ontstaat.
De wetgeving epc maakt hier dus onderscheid tussen het gebouw als geheel en de afzonderlijke woningen. Voor nieuwbouw bestaan afzonderlijke timingregels; laat controleren welke categorie op jouw project van toepassing is.
Bespreek dit vóór de individuele EPC-opmaak met de energiedeskundige. Zo kan de informatie over gemeenschappelijke onderdelen correct worden meegenomen. Meer uitleg vind je bij het EPC voor gemeenschappelijke delen.
Wanneer speelt EPB mee en krijg je een EPC Bouw?
Een EPC en een EPB-aangifte zijn niet hetzelfde. Een EPC beschrijft de berekende energieprestatie van een eenheid. EPB legt, wanneer het project onder die regelgeving valt, eisen op aan de uitgevoerde werken en vraagt een formele verslaggeving.
Bij een woningsplitsing moet je daarom vooraf laten beoordelen of het project EPB-plichtig is en welke eisen gelden. De aard van de werken, de vergunningssituatie en de toepasselijke projectcategorie zijn daarbij bepalend.
Een gewone verbouwing leidt niet automatisch tot een EPC Bouw. Bij nieuwbouw en bepaalde ingrijpende energetische renovaties kan een EPC Bouw worden afgeleverd via de EPB-aangifte. Bij andere projecten kan voor verkoop of verhuur een EPC voor bestaande gebouwen nodig zijn.
De wetgeving epc geeft je dus geen vrije keuze tussen een bestaandebouwcertificaat en een EPC Bouw. Het juiste traject volgt uit de situatie van de eenheid en de uitgevoerde werken.
Laat je architect of EPB-verslaggever dit vóór de werken vastleggen. Als een EPC Bouw pas na de EPB-aangifte beschikbaar wordt, moet je bovendien tijdig controleren welke documenten nodig zijn wanneer je eerder wilt verkopen of verhuren.
Heeft de splitsing gevolgen voor de renovatieverplichting?
De Vlaamse renovatieverplichting is een afzonderlijke verplichting. Bij de aankoop en bepaalde andere overdrachten van een residentieel gebouw met label E of F geldt in beginsel dat het gebouw binnen zes jaar minstens label D moet behalen. De toepasselijke uitzonderingen en startdatum moet je voor het concrete dossier controleren.
Heb je een energieverslindende woning gekocht en splits je die daarna op, ga er dan niet van uit dat de bestaande renovatieverplichting verdwijnt. Een woningsplitsing is geen automatische manier om een lopende renovatietermijn opnieuw te laten beginnen.
De wetgeving epc bepaalt hoe de energieprestatie wordt vastgesteld, maar het laten opmaken van nieuwe certificaten is op zichzelf nog geen bewijs dat aan iedere renovatievoorwaarde is voldaan. Laat nagaan hoe een bestaande verplichting doorwerkt voor de nieuw gevormde eenheden.
Dit is vooral relevant wanneer je na de splitsing één appartement verkoopt en het andere behoudt. Bespreek vóór de transactie met je notaris welke verplichtingen blijven gelden en welke informatie de koper moet krijgen.
De Vlaamse overheid licht de voorwaarden toe op haar pagina over de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen.
Zo bereid je de EPC-opmaak na een woningsplitsing voor
De meest efficiënte aanpak begint vóór de werken, niet wanneer de eerste huurder zich meldt. Leg de toekomstige indeling vast en laat vergunning, EPB en EPC op dezelfde plannen beoordelen.
Verzamel voor de energiedeskundige de documenten die de werkelijke toestand kunnen onderbouwen:
- Vergunde plannen en actuele grondplannen: met de grenzen en toegang van elke nieuwe woning.
- Informatie over de werken: zoals facturen, technische fiches en bewijs van aangebrachte isolatie.
- Gegevens over installaties: met een duidelijk onderscheid tussen individuele en collectieve verwarming, warm water en ventilatie.
- Bestaande energiecertificaten: het oorspronkelijke EPC en, indien van toepassing, het EPC gemeenschappelijke delen.
- EPB-documenten: wanneer de splitsing of verbouwing onder EPB valt.
Documenten moeten bruikbaar zijn volgens het toepasselijke inspectieprotocol. Een niet-onderbouwde mededeling over verborgen isolatie is niet hetzelfde als aanvaardbaar bewijs.
Plan de plaatsbezoeken wanneer de toestand die je wilt verkopen of verhuren correct kan worden vastgesteld. Zorg tegelijk dat de certificaten klaar zijn vóór de publiciteit. Zo voorkom je dat de toepassing van de wetgeving epc pas aan bod komt nadat de appartementen al online staan.
Veelgestelde vragen
Heb ik meteen twee EPC’s nodig als ik één woning in twee appartementen splits? Niet uitsluitend door de splitsing zelf. Als je de nieuwe zelfstandige, bestaande appartementen afzonderlijk verkoopt of verhuurt, is in principe voor elk een eigen EPC nodig. Controleer daarnaast EPB en het EPC gemeenschappelijke delen.
Kan ik hetzelfde EPC gebruiken voor beide appartementen? Nee, een EPC van de oorspronkelijke volledige woning is geen afzonderlijk certificaat voor de nieuwe appartementen. Elk benodigd attest moet de juiste eenheid beschrijven. De oorspronkelijke score mag je ook niet zomaar overnemen.
Zijn aparte huisnummers voldoende om twee EPC-eenheden te vormen? Nee. De zelfstandigheid, inrichting en toegang van de woningen moeten worden beoordeeld. Huisnummers en aparte meters kunnen relevante informatie zijn, maar bepalen op zichzelf niet de afbakening volgens de wetgeving epc.
Bewijst een EPC dat de woningsplitsing vergund is? Nee. Een EPC beoordeelt de energieprestatie en legaliseert geen onvergunde opsplitsing. Laat de stedenbouwkundige toestand bij de gemeente controleren, ook als voor de appartementen al certificaten bestaan.
Laat de juiste certificaten bepalen vóór je publiceert
Breng eerst in kaart welke woningen na de splitsing ontstaan, welke werken je uitvoert en of je gaat verkopen of verhuren. Laat daarna de benodigde certificaten en hun timing bevestigen door de juiste deskundigen.
Via EPC Check kun je informatie over EPC-verplichtingen raadplegen en offertes voor een nieuw certificaat aanvragen. Vermeld bij je aanvraag dat het om een woningsplitsing gaat, inclusief het aantal nieuwe eenheden en eventuele gemeenschappelijke installaties.
